この記事では、都内でおすすめのトランクルーム投資物件を紹介します。物件の特徴や利回り、収益性、立地条件、設備・サービス、集客・管理方法などを詳しく解説します。都内でトランクルーム投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
実際の経験談を元に書くので是非参考にしてください。
都内でトランクルーム投資を成功させるための3つの要素
立地選び
トランクルーム投資では、立地選びが最も重要な要素です。需要が高く競合が少ないエリアや駅近などのアクセス性が良い場所を選ぶことで、利用者を増やしやすくなります。 一般的には、人口密度が高く住宅面積が狭い都心部やその周辺エリアが需要が高いとされています。 また、オフィス街や商業施設などの近くも需要が高いとされています。
都内で需要が高いエリアの一つは渋谷区です。渋谷区は人口約23万人で人口密度は約15,000人/平方キロメートルと都内でも最も高いエリアです。 また、渋谷区は渋谷駅を中心に多くのオフィスビルや商業施設が立ち並び、若者やビジネスマンなどの多様な層が集まるエリアです。 このように、渋谷区はトランクルームの需要が高く、競合も少ないエリアと言えます。
設備・サービス
トランクルーム投資では、設備・サービスの選択も重要な要素です。利用者のニーズに応えるために、セキュリティや防犯カメラ、空調や防湿・防虫対策、荷物の受け取りや配送サービスなどの設備やサービスを充実させることで、満足度を高めやすくなります。 一般的には、利用者は以下のような設備・サービスを求めています。
- セキュリティ：鍵や暗証番号、指紋認証などのセキュリティシステムを導入することで、利用者の安心感を高めることができます。また、防犯カメラや警備員などの防犯対策も重要です。
- 空調：温度や湿度の管理ができる空調設備を導入することで、利用者の快適さを高めることができます。特に、衣類や書類などの防湿・防虫対策が必要なものを収納する場合は、空調設備が必須です。
- サービス：荷物の受け取りや配送サービスを提供することで、利用者の利便性を高めることができます。特に、オンラインショッピングや引越しなどの場合は、荷物の受け取りや配送サービスが便利です。
集客・管理
トランクルーム投資では、集客・管理も重要な要素です。インターネットやチラシなどの広告媒体を活用して集客することや、契約書類や入退去管理、清掃やメンテナンスなどの管理業務を効率的に行うことで、収益性を高めやすくなります。 一般的には、以下のような集客・管理方法が有効です。
- 集客：インターネットはトランクルームの集客に最も効果的な広告媒体です。トランクルーム専門のポータルサイトや検索エンジンなどに物件情報を掲載することで、多くの利用者にアピールすることができます。また、チラシや看板などの紙媒体も有効です。特に、物件周辺エリアに配布することで、近隣住民に知らせることができます。
- 管理：契約書類や入退去管理はトランクルームの管理に必要不可欠な業務です。契約書類は法律上の問題を防ぐために正確に作成する必要があります。入退去管理は利用者の動向を把握するために重要です。これらの業務は自分で行うこともできますが、時間や手間がかかるため、専門の管理会社に委託することもできます。管理会社に委託する場合は、管理費や手数料などのコストを考慮する必要があります。また、清掃やメンテナンスはトランクルームの品質を保つために必要な業務です。定期的に清掃やメンテナンスを行うことで、利用者の満足度を高めることができます。清掃やメンテナンスも自分で行うこともできますが、専門の業者に依頼することもできます。業者に依頼する場合は、費用やサービス内容などを比較検討する必要があります。
トランクルーム投資の実例と考え方
都内でトランクルーム投資を行う際に参考になる物件情報や事例を実際の物件名は伏せて紹介します。物件の特徴や利回り、収益性、立地条件、設備・サービス、集客・管理方法などを詳しく解説します。
実際の例：渋谷区神宮前のトランクルーム物件
- 特徴：渋谷区神宮前にあるトランクルーム物件です。築年数は10年で、敷地面積は50平方メートル、建物面積は40平方メートルです。トランクルームの数は20個で、各々のサイズは1平方メートルです。価格は1億円です。
- 利回り：トランクルームの月額料金は10,000円で、稼働率は90%です。年間収入は2,160万円です。管理費や修繕費などの経費は年間300万円です。年間利益は1,860万円です。利回りは18.6%です。
- 収益性：トランクルーム投資の収益性を評価する指標として、キャッシュオンキャッシュリターン（COCR）というものがあります。COCRとは、自己資金で得られる利益率のことで、以下の式で計算されます。
COCR=自己資金年間利益−借入金利
この物件では、自己資金を5,000万円とし、借入金利を年3%とします。この場合、COCRは以下のようになります。
COCR=5,000万円1,860万円−1,500万円×0.03=0.27
COCRが0.27ということは、自己資金に対して27%の利益率が得られるということです。一般的には、COCRが10%以上であれば収益性が高いと言えます。この物件では、COCRが27%と非常に高い収益性があると言えます。
トランクルーム投資で考えるべき点は下記です。
・立地条件：この物件は渋谷区神宮前にあります。神宮前は渋谷駅から徒歩10分以内の距離にあり、原宿駅や表参道駅などの駅も近くにあります。神宮前は原宿や表参道と並んで若者や外国人観光客などの多様な層が集まるエリアです。また、神宮前はファッションやカルチャーの発信地としても有名で、多くのブランドショップやカフェ、美術館などがあります。このように、神宮前はトランクルームの需要が高く、アクセス性も良い立地条件です。
・設備・サービス：この物件はトランクルームの設備・サービスに力を入れています。セキュリティは暗証番号と指紋認証の二重ロックシステムを採用しており、防犯カメラも設置しています。空調は温度と湿度を自動調整するシステムを導入しており、防湿・防虫対策も万全です。サービスとしては、荷物の受け取りや配送サービスを提供しており、利用者の利便性を高めています。また、インターネットで予約や支払いができるオンラインシステムも導入しています。
・集客・管理：この物件はインターネットを中心に集客しています。トランクルーム専門のポータルサイトや検索エンジンに物件情報を掲載しており、多くのアクセスを得ています。また、チラシや看板などの紙媒体も利用しており、物件周辺エリアに配布しています。管理に関しては、専門の管理会社に委託しています。管理会社は契約書類や入退去管理などの業務を行っており、管理費として月額5万円を支払っています。また、清掃やメンテナンスに関しては、専門の業者に依頼しています。業者は定期的に清掃やメンテナンスを行っており、費用として月額2万円を支払っています。
まとめ
トランクルーム投資は都内でも需要が高く成長性がある不動産投資です。しかし、成功するためには立地選びや設備・サービス、集客・管理などの3つの要素に注意しなければなりません。この記事では、実例をもとにしたトランクルームの考えるべき点を紹介しました。ど客・管理方法には自分で行う場合と委託する場合がありますが、どちらもメリットとデメリットがありますので、自分の状況に合わせて選ぶ必要があります。
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