不動産投資には、安定した収入や節税効果などのメリットがありますが、一方で、初期費用や空室リスクなどのデメリットもあります。
30代半ばから不動産投資を始める場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
実際に現在も投資を行ってる私の体験談を元に、30代半ばから不動産投資を始めるメリットとデメリットについて解説します。
30代半ばから不動産投資を始めるメリット
1. 資金力がある
30代半ばというと、社会人としてのキャリアも積み重ねてきており、収入も安定していることが多いでしょう。また、貯金もそれなりに貯まっていることが期待できます。そのため、不動産投資に必要な自己資金や頭金を用意することが比較的容易です。
不動産投資には、一般的に自己資金の10％～20％程度の頭金が必要です。例えば2,000万円の物件を購入する場合、200万円～400万円の頭金が必要になります。この金額は、30代半ばであれば貯金やボーナスなどで用意できる可能性が高いです。
また、自己資金が多ければ多いほど、不動産投資ローンの借入条件も有利になります。借入額が少なくなれば、金利も低くなりますし、返済期間も短くすることができます。その結果、利息負担も少なくなります。
私も投資の際はボーナスから始めました。
2. ローン返済期間が長く取れる
30代半ばから不動産投資を始める場合、ローン返済期間を長く取ることができます。一般的には、ローン返済期間は借入者の年齢によって制限されます。例えば35年ローンの場合、借入時点で35歳以下であれば最長35年間返済することができますが、40歳以上だと最長30年間しか返済することができません。
ローン返済期間が長ければ長いほど、月々の返済額は少なくなります。その分、家賃収入との差額（キャッシュフロー）も大きくなります。キャッシュフローが大きければ、不動産投資の収益性も高くなります。
また、ローン返済期間が長ければ、ローンの残債が減るまでの時間も長くなります。その分、固定資産税や所得税の節税効果も長く享受できます。
3. 老後資金の確保ができる
30代半ばから不動産投資を始める場合、老後資金の確保ができます。不動産投資は、長期的に安定した収入を得ることができる投資方法です。特にインカムゲイン型の不動産投資は、家賃収入を私的年金として活用できます。
30代半ばから不動産投資を始めれば、60代になる頃にはローン返済が終わっている可能性が高いです。ローン返済が終われば、家賃収入は自分の収入になります。その収入を老後の生活費に充てることができます。
公的年金の受給額や開始年齢に不安がある方も多いと思いますが、不動産投資で私的年金を確保すれば、老後に備えることができます。
30代半ばから不動産投資を始めるデメリット
30代半ばから不動産投資を始める場合、以下のようなデメリットがあります。
1. 初期費用がかかる
不動産投資を始めるには、物件価格以外にも様々な初期費用がかかります。例えば、仲介手数料や登録免許税、司法書士報酬や火災保険料などです。これらの初期費用は、物件価格の5％～10％程度に相当します。
例えば2,000万円の物件を購入する場合、初期費用は100万円～200万円程度かかります。この金額は、自己資金から支払う必要があります。また、初期費用は経費として計上できません。そのため、初期費用は不動産投資の利益を圧迫する要因となります。
個人的にはいきなり数千万の投資から始めるのではなく、数十万～数百万の投資からで十分だと思います。
2. 空室リスクがある
不動産投資の収益源である家賃収入は、入居者がいなければ得られません。そのため、空室リスクは不動産投資における最大のリスクと言えます。空室率は地域や物件の種類によって異なりますが、一般的には5％～10％程度とされています。
空室率が高ければ高いほど、家賃収入は減少します。また、空室時にも固定費用やローン返済は発生します。そのため、空室率が高くなればなるほど、キャッシュフローは悪化します。キャッシュフローがマイナスになれば、自己資金から補填する必要があります。
物件の種類に応じた物件を選ぶことが重要です。例えば、一戸建てやマンションなどの住宅物件は、家族構成やライフスタイルに合わせた物件を選ぶことで、入居者の満足度や定着率を高めることができます。また、オフィスや店舗などの商業物件は、立地や競合状況に注意して物件を選ぶことで、入居者の集客力や売上力を高めることができます。
3. 管理費用がかかる
不動産投資は、単に物件を購入して放置するだけではなく、定期的に管理やメンテナンスを行う必要があります。管理やメンテナンスには、固定資産税や管理費、修繕費などの費用がかかります。これらの管理費用は、家賃収入から差し引く必要があります。
管理費用は物件の種類や規模によって異なりますが、一般的には家賃収入の10％～20％程度に相当します。例えば月額10万円の家賃収入がある場合、管理費用は1万円～2万円程度かかります。この金額は、不動産投資の利益を圧迫する要因となります。
管理費用を抑えるためには、自分で管理やメンテナンスを行うか、信頼できる不動産管理会社に委託するかの選択が重要です。自分で管理やメンテナンスを行う場合は、時間や手間がかかりますが、費用を節約できます。不動産管理会社に委託する場合は、時間や手間は省けますが、委託料が発生します。
まとめ
30代半ばから不動産投資を始める場合、メリットとデメリットがあります。メリットとしては、資金力があることやローン返済期間が長く取れること、老後資金の確保ができることなどが挙げられます。デメリットとしては、初期費用がかかることや空室リスクがあること、管理費用がかかることなどが挙げられます。
不動産投資は、長期的な視点で行うべき投資方法です。そのため、30代半ばから不動産投資を始める場合は、自分の目的やニーズに合わせて物件を選び、リスクとリターンのバランスを考えて計画的に行うことが大切です。
ただ、私としては不動産投資は非常におすすめなので、ぜひチャレンジしてみてください。
コメント