この記事を見ている方はきっと30代の会社員の方かと思います。
30代になると、人生の分岐点となる決断が多く発生するため、遠い将来のことを考えることが増えてきたのではないでしょうか？
ふと将来のことを考えた時、皆さんであれば、真っ先に何を思い描くでしょうか？家族、安定、そして何よりも「安心」な老後。ではないですか？
これらの理想の将来像を実現する一つの手段として「不動産投資」がありますが、ここで重要なのは、始める前に投資の難しさを理解することです。
ここでは、30代で手取り20万円の会社員でも不動産投資ができるのか？そしてもし始めるのであれば、どのようなプロセスを踏むべきなのかを解説します。
不動産投資の基本
不動産投資は「買って、待って、儲かる」という単純なものではありません。市場の変動、物件の選定、資金計画など、慎重な計画と綿密な分析が必要となります。また、リスクの理解なくして成功はあり得ません。次の章から、投資不動産を選ぶ上でのプロセスをまとめていきます。
マーケットの分析
不動産市場は複雑で、常に変動しています。この変動を読み解き投資のタイミングを見極めるには、市場の専門知識が要求されます。
特に下記のポイントはしっかりと抑えておく必要があります。
・どのような地域に投資したいか
・その地域の人口動態
これらの地理的なマーケットを知ることで、例えばファミリーをターゲットにするのか、単身者をターゲットにするのかなどが決まってきます。
物件の選定と評価
不動産業界では「立地がすべて」とよく言われますが、実際に良い立地を見つけるのは簡単なことではありません。さらに、建物の状態や将来性を正確に評価するには、専門的な知識が必要です。
前の章でも述べましたが、地理的なマーケットを知ることで、実際の物件のイメージも湧いてくると思います。
では、実際にそのマーケットに合わせて個別の物件選定まで落とし込んでいくとなるとどのようなことに注意すれば良いでしょうか？
物件の種類
アパートなのかマンションなのか、ファミリータイプなのか単身者タイプなのかなどで、空室期間なども変わってきます。
特にファミリータイプよりも単身者向けの物件の方が、入居期間は短いものの需要が高いため、空室が出づらいと言われております。
また、当然ながらアパートよりもマンションの方が機能的な面で住みやすい物件が多いため、入居者からすると魅力的であると言えます。
交通の便
自分が住む家を探すとなると、当然気になるのが「交通の便」です。一度買ってしまった物件は移動できませんので、大規模な都市開発などがない限りその立地と向き合い続ける必要があります。
例えば、駅まで徒歩15分でもその駅が主要駅であれば問題ありませんし、逆に駅まで徒歩2分であっても主要駅までかなり離れているとなると魅力は半減します。
ですので、駅までの交通の便と最寄り駅と主要駅までの交通の便の両方から考える必要があります。
資金の準備と管理
いざこの物件に投資する！と決めても資金を確保しなければなりません。
手取り20万円の収入でも投資は可能ですし、自己資金が潤沢にあるのであれば問題はありませんが、不動産の投資額は数百万〜数千万円となるため資金調達と厳格な財務管理は不可欠です。
特に資金の準備においては下記のポイントを抑えておく必要があります。
不動産融資に積極的な銀行を見つける
これは、資金を準備する上で非常に重要なポイントです。
不動産投資のメリットとしてはレバレッジを効かせることができる点ですので、自己資金は当然必要ですが、融資を多く活用できた方が有利です。
一般的な融資であれば地方銀行や信金など顧客との距離が近い銀行の方が融資を受けやすい傾向にありますが、不動産融資に対しては、地方銀行や信金でも積極的ではないところも多いため、まずは大手や中小に限らず不動産融資に対して積極的であったり、不動産投資ローンを大々的に行っている金融機関に的を絞り、話を聞いてみると良いです。
事業計画をしっかりと立てる
予期せぬ出費や市場の落ち込みがあったときに対処できるよう、計画には多少ストレスをかけて作成すると良いです。
一度計画書に落とし込んでみることで、今後実際にどれくらいの資金がかかってくるかなどを知ることができます。
また銀行から融資を受ける際は、物件の収益力が非常に重要視されるため、実際にどれくらい収益が出て、どのように借入を返済していくか計画を立てる必要があります。
投資してからが勝負
所有してからが真の試練です。
収支計画に沿った運用を行う
物件の管理、維持費用、そして税金など、多くの運営コストがかかってきます。
これらのコストを事前に計算していなければ投資の利益を飲み込む可能性があります。
多くの投資家が失敗する要因の一つとして、「計画よりも多くのコストがかかってしまった」ということが挙げられます。
例えば、修繕費用などです。
築年数の古い物件に関しては、特に修繕費用などの必要コストは楽観的ではなく、多少ストレスをかけて事前に計算し、そして運営するに当たってはその計画通りに運営していけば問題はないと思います。
拡大すること
投資を始めたは良いものの、不動産事業として継続的に成長させ拡大することは一層の難事です。
不動産は融資を受けレバレッジをかけて投資できることが魅力なため、拡大しながら多くの物件に投資していくことが重要になってきます。
そのため、１物件に投資して満足するのではなく、将来的にどれくらいの規模で運用していくかから逆算して投資を行う必要があります。
この記事をご覧になっている方は多くの不労所得を得るという大きな野望に満ちた方ばかりだと思います。
そういった方こそ、不動産投資における成長は一夜にして得られるものではなく、持続可能な戦略が要求されるという側面も念頭におく必要があります。
まとめ
不動産投資は複雑な道のりですが、適切な準備と知識があれば、30代の会社員でも成功への道を歩むことができます。このガイドがあなたの不動産投資への第一歩となりますように
